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纽约房屋违规罚单处理指南：如何应对与解决

by 古德罚单处理中心

纽约房屋违规罚单处理指南：如何应对与解决（古德罚单处理中心·实战版）

作者：纽约古德罚单处理中心
地址：3436 Union Street, Flushing, NY 11354
电话：315-510-9999 ｜ 邮箱：info@gudefadan.com

 

一、先弄清：你拿到的“是什么罚单”

纽约涉及房屋/物业的执法常见由四类部门发起，最终多在 OATH 行政听证系统处理：

  • DOB（建筑局）：无证施工、非法改（如一户改多户/非法“旅馆式”短租）、结构/消防不合规等。违规可触发按日计罚与**立即危险（Class 1）**定性。(American Legal Publishing)
  • HPD（住房维护与发展局）：居住条件/过度分隔、暖气热水、门窗护栏、铅漆、虫害等，按 A/B/C 等级限期整改与认证。(webapps.hpdnyc.org)
  • FDNY/DOH：火灾与卫生类隐患（烟感/喷淋/可燃物堆放、食品与害虫等）。
  • OATH（原 ECB）：统一的行政听证与在线申诉平台，可线上提交证据与书面抗辩。(New York City Government)

一条铁律：无论哪家开单，先上官网查“未结违规”与听证/截止日，避免“超期变重”。
HPD：查 HPDONLINE/HPD Clear Violations；DOB：查 BIS/DOB NOW；OATH：Summons Finder。(New York City Government)

二、违规的代价（别再“赌一把”）

  • DOB 立即危险/重大违规：一次性罚金外，可另加每日罚 $1,000、最长 45 天（典型用于非法改住/旅馆式使用等），并可再加每月 $250的持续罚金；法条与细则写得很清楚。(American Legal Publishing)
  • HPD 违规：未在时限内整改并认证纠正（Certify Correction），可被判处民事罚金并加收检查费；A/B/C 违规定期分别为 90/30/24 小时（铅漆、窗护栏、供暖等另有专门时限）。(New York City Government)
  • 清空令（Vacate Order）：发现严重安全隐患（非法隔间、堵疏散通道、非法宿舍等）可下达清空；只有整改+复检合格后，相关机构才会逐一撤销，否则不得回住/出租。(New York City Government)
  • 短租（Local Law 18）：未注册不得在平台上进行短租交易；平台也被禁止为未注册房源处理订单，违规可被高额罚款。(New York City Government)

三、古德“止损 48 小时”操作单（拿到罚单立刻做）

  1. 全面盘点未结事项：
  2. 冻结风险点（优先级从高到低）：
    • 清空令/危险用法：立即停用违章空间（如非法旅馆式短租、堵疏散的隔间）；准备撤销清空令所需整改与复检。(New York City Government)
    • 按日计罚：这类罚款天天涨，务必尽快纠正并走“合规更正”路径，用证据“卡住”罚金天数。(New York City Government)
    • HPD C 类：24 小时内纠正（供暖/热水、严重安全），并即时 e-Cert 认证。(webapps.hpdnyc.org)
  3. 合规改建路线：
    • 请持证建筑师/工程师出图 → DOB 提交 → 批复后申请 Permit → 合规施工 → 检查合格关闭许可。违规来源是“无证/超范围施工”的，补办许可+完工检查是正解。(New York City Government)
  4. 资料取证：
    • 现场照片/视频、图纸与合同、付款与材料证明、租约与住户声明（涉及“停用/非居住”举证），都将用于 OATH 听证/减罚。

四、不同类型问题的“拆弹”打法

A. 地下室非法改住 / 隔间出租（DOB/HPD 高发）

  • 问题本质：未许可分隔、缺紧急疏散/采光通风；常被认定为 非法改住（28-210.1/28-210.3）。(American Legal Publishing)
  • 执行要点：
    1. 立即停用违法居住；必要时自发清退；
    2. 走 “紧急/加急拆改” 路线（依法申请许可，先拆违后复原/合规化）；
    3. 准备 OATH 线上/线下听证，强调已停止与已整改、提交校正照片/检查回执，力争缩短/豁免按日计罚的天数。(New York City Government)

B. 无证施工（Work Without Permit）

  • 路径：补办许可 → 复原或补做合规构造 → 合格检查 → 递交 AEU2 更正证明；按日罚金以**“纠正完成日”**为止计算。(New York City Government)

C. HPD 居住条件（A/B/C）

  • 时限：A=90 天、B=30 天、C=24 小时（铅漆/护栏/供暖等另有专门时限）。到期前必须“整改+认证”。(webapps.hpdnyc.org)
  • 销案：通过 eCertification 或 HPD 线下提交；逾期或虚假认证可能被法院追加民事罚金。(New York City Government)

D. 短租（Airbnb/30 天内）

  • 规则：Local Law 18 要求在 OSE 注册，平台不得为未注册房源处理订单；违规会受重罚与执法下线。(New York City Government)
  • 风险化解：立刻下架、停止短租；如被指“旅馆式使用”，参照 28-210.3 路线准备证据与整改。(American Legal Publishing)

五、你必须知道的两件“基础合规”事

  1. HPD 年度物业注册（Property Registration）
    • 3 户及以上的住宅、或1–2 户且业主家庭不自住，每年都要注册，否则会影响 HPD 侧销案与执法互动。(New York City Government)
  2. 清空令的撤销顺序
    • 先彻底改正 → 预约复检 → 每个发令机构分别撤销后才能复住/出租。(New York City Government)

六、常见问答（FAQ）

Q：OATH 一定要到场吗？可以线上吗？
A：大多数罚单可用 Online Hearing 书面提交与上传证据；务必在听证日或之前提交。(New York City Government)

Q：按日计罚能免吗？
A：法条允许按日罚至多 45 天；通过证明及时纠正与合规路径，听证时可争取仅计至纠正日，判例与规则均支持这一点。(New York City Government)

Q：HPD 的 A/B/C 不同怎么排优先？
A：先 C（24 小时），再 B、A；全部要认证纠正，否则可能进法院追加罚金。(webapps.hpdnyc.org)

Q：短租被查，撤房源就没事了吗？
A：未注册短租本身违法；必须停止+整改，并视情况参加听证。(New York City Government)

七、古德“低风险闭环”（把损失锁在最低）

  1. 48 小时内完成：平台查询（HPD/DOB/OATH）→ 风险分级（清空令/按日罚/HPD C）→ 决定“停用/复原/补证”。(New York City Government)
  2. 7 天内落实：出图报批、申请许可、施工排期、线上听证材料打包（更正证据、施工合同/发票、前后对比照）。
  3. 销案后：保留批准件、检查合格单、HPD 认证回执与 OATH 决定书，统一归档；一年后复查是否仍无“新开单”。

我们能为你做什么（实操清单）

  • 一对一风险研判：把你的罚单与开放违规做全口径盘点，给出“止损优先级与时间线”。
  • 方案设计与代办：合规路线（图纸/许可/施工/复检/认证）、OATH 书面/线上听证材料（证据与法条要点）、按日罚的“止损证明”。
  • 后续追踪：跟进 撤销清空令、HPD/DOB 系统状态与税留置风险（DOB 违法可转税留置）。(Intro NYC)

免责声明：本文为实务指南，不构成法律意见；规则会随时间/案情变化。请以 NYC DOB/HPD/OATH 官方最新发布与个案指示为准。

联系我们（纽约古德罚单处理中心）

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